Як законно провести перепланування квартири

Щоб зробити житло максимально комфортним для себе та своєї сім'ї, часто потрібно щось переробити, наприклад, прибрати або додати перегородку, поміняти стару пічку або ванну тощо. Перепланування квартири зазвичай проводиться після придбання нерухомості на вторинному ринку (рідше – в новобудовах) або, коли у власників виникає потреба чи бажання «удосконалити» наявні квадратні метри. Крім очевидних фінансових витрат та збільшення тривалості ремонту, необхідно бути готовими до вирішення юридичних та організаційних питань. Ідентичні проблеми виникають і в тих, кому потрібно узаконити самовільні зміни, зроблені колишніми власниками. Допоможемо розібратися у найважливіших моментах.

Як оформити перепланування квартири?

У Житловому Кодексі України чітко прописано, що власник нерухомості може розпоряджатися нею, як хоче, але з урахуванням чинних законодавчих вимог. Необхідність узаконити перепланування квартири виникає переважно перед або після купівлі-продажу, але взагалі це потрібно робити для будь-якої угоди, включаючи оформлення дарчої, заповіту або видачу кредиту під заставу житла. Легалізація передбачає:

• розробку проекту у спеціалізованій організації;
• збір документів та заповнення декларації, де заявник проситиме про видачу дозволу на коригування плану нерухомості;
• подання комплекту паперів у дозвільний центр;
• запрошення комісії для перевірки на відповідність результатів ремонту чинним нормативам архітектури та безпеки;
• видачу акту та виконання запису в журналі (підтверджується, що житло може експлуатуватися);
• одержання нового техпаспорту.

Весь шлях доведеться пройти, якщо зміни масштабні, але найчастіше отримувати дозволи не потрібно.

Як зробити перепланування квартири у «квартиру-студію»?

У монолітних будівлях та будинках із цегли власники часто вирішують переробити житло на студію, і це цілком реально та законно, оскільки не відбувається пошкодження несучих стін. Найбільш поширеними способами перетворення житла є:

• об'єднання туалету та ванної;
• зміна місця підключення сантехнічних приладів;
• збільшення отвору до кімнати;
• демонтаж перегородок;
• використання отвору між кімнатою та кухнею;
• видалення підвіконня для візуального збільшення внутрішнього простору.

Потрібно пам'ятати лише, що заборонено з'єднувати житлові та газифіковані приміщення (тобто кухню доведеться електрифікувати).

Перепланування: що потрібно знати та як узаконити?

Бувають два випадки, коли потрібно узаконити перепланування:

1. Власник хоче зробити серйозні зміни у старій або новій квартирі, які дозволяють покращити експлуатаційні властивості об'єкта (або зробити його вигіднішим для перепродажу).
2. Власник виявляє, що внесені коригування не узаконені, або процедура виконана з порушеннями (ним самим або минулим господарем).

Що таке перепланування квартири?

Під цим терміном розуміють покращення житлового простору з урахуванням індивідуальних запитів мешканців. Проведені коригування впливають на конфігурацію нерухомості, її функціональність та естетичні якості, і, зрештою, вартість та привабливість у разі перепродажу. Основними видами перепланувань виступають:

• знесення та встановлення перегородок;
• створення чи закладка отворів;
• зміна розташування інтегрованих елементів;
• збільшення житлового простору за рахунок комор;
• з'єднання чи роз'єднання санвузла;
• роботи з утеплення вікон, балконів, лоджій;
• поєднання, розділення приміщень.

Які види перепланувань узаконити проблематично чи неможливо?

Навіть якщо зібрати повний пакет документів, виділити значну суму та знайти кваліфікованих робітників, не можна в межах перепланування виконувати наступні роботи:

• підключати радіатори на балкон;
• робити із кухні вхід в санвузол;
• використовувати частину спальні, вітальні тощо для розширення ванної кімнати або туалету;
• переносити кухню та санвузол до інших приміщень;
• займатися встановленням газового обладнання без ТУ та залучення спеціалістів;
• монтувати витяжку для газового котла через зовнішні стіни.

Порушення чинних законодавчих правил тягне змушує власника нести не лише адміністративну, але й кримінальну відповідальність, тому про узаконення слід подумати заздалегідь. А ще краще - купити нерухомість в ЖК, що будується, передбачивши в договорі можливість безкоштовного коригування плану квартири до встановлення внутрішніх перегородок на поверсі.

Закон України про перепланування квартири

Нормативно-правовою базою для узаконення перепланувань є ЖК та Закон № 191-VIII, який був прийнятий у 2015 році та суттєво спростив життя охочим переробити свою нерухомість. Там зазначено, що за відсутності втручань у несучі конструкції та комунікації будинку власнику не потрібно отримувати дозвіл та наново вводити житло в експлуатацію.

Перепланування квартири: що можна змінювати, а що – ні?

Категорично заборонено:

• видалення частин зовнішніх стін будівлі;
• демонтаж, пошкодження міжповерхових перекриттів;
• збільшення площі ванної за рахунок житлового простору;
• монтаж на лоджії чи балконі елементів опалення;
• демонтаж звукоізоляційних матеріалів на підлозі;
• втручання у вентиляційну систему будівлі;
• копання льохів та будівництво прибудов до квартир на першому поверсі.

Допускається:

• об'єднання кімнат прорізами та перегородками;
• зменшення приміщень господарського призначення для розширення жилої площі;
• демонтаж підвіконь, шаф, антресолей;
• з'єднання ванної кімнати з туалетом;
• розширення санвузла за допомогою частини коридору.

Як отримати дозвіл на перепланування квартири?

Питання необхідності отримання дозвільної документації слід вирішити на самому початку. Законом передбачена необхідність схвалення контролюючих органів, якщо:

1. У планах є переробки в несучих конструкціях.
2. Роботи вплинуть на загальнобудинкові інженерні мережі.

Коли ж йдеться про менш істотні оновлення, наприклад, поділ санвузла перегородкою, закладку дверного отвору або суміщенням балкона з вітальнею або кухнею (за умови, що не буде порушена опалювальна система і збережеться підвіконня), отримувати дозвіл не потрібно.

Перелік документів, необхідних для погодження перепланування

Якщо доведеться переплановувати квартиру, то потрібно буде зібрати чимало довідок та інших паперів. Повний список визначається масштабами змін та характеристиками будівлі, де знаходиться нерухомість. Мінімум вам потрібно мати:

• оригінал витягу з реєстру майнових прав на об'єкти нерухомості;
• техпаспорт житла (новий та/або старий);
• офіційний експертний висновок, якщо змінюватиметься співвідношення загальної та житлової площі;
• ІПН та паспорти всіх власників;
• документи, що підтверджують права на квартиру кожного із співвласників.

Значне перепланування квартири вимагає розширеного переліку паперів, а також додаткових витрат коштів і часу.