Как законно провести перепланировку квартиры

Чтобы сделать жилье максимально комфортным для себя и своей семьи, часто нужно что-то переделать, например убрать или добавить перегородку, поменять старую печку или ванную и т.д. Перепланировка квартиры обычно производится после приобретения недвижимости на вторичном рынке (реже – в новостройках) или когда у владельцев возникает потребность или желание «усовершенствовать» имеющиеся квадратные метры. Кроме очевидных финансовых затрат и увеличения продолжительности ремонта, необходимо готовиться к решению юридических и организационных вопросов. Идентические проблемы возникают и у тех, кому нужно узаконить самопроизвольные изменения, сделанные прежними собственниками. Поможем разобраться в самых важных моментах.

Как оформить перепланировку квартиры?

В Жилищном Кодексе Украины четко прописано, что владелец недвижимости может распоряжаться им, как хочет, но с учетом действующих законодательных требований. Необходимость узаконить перепланировку квартиры возникает преимущественно перед или после купли-продажи, но вообще это нужно делать для любого соглашения, включая оформление дарственного, завещания или выдачу кредита под залог жилья. Легализация предполагает:

• разработку проекта в специализированной организации;
• сбор документов и заполнение декларации, где заявитель будет просить о выдаче разрешения на корректировку плана недвижимости;
• представление комплекта бумаг в разрешительный центр;
• приглашение комиссии для проверки соответствие результатов ремонта действующим нормативам архитектуры и безопасности;
• выдачу акта и исполнение записи в журнале (подтверждается, что жилье может эксплуатироваться);
• получение нового техпаспорта.

Весь путь придется пройти, если изменения масштабны, но чаще получать разрешения не нужно.

Как сделать перепланировку квартиры в «квартиру-студию»?

В монолитных зданиях и кирпичных домах владельцы часто решают переделать жилье на студию, и это вполне реально и законно, поскольку не происходит повреждения несущих стен. Наиболее распространенными способами преобразования жилья являются:

• объединение туалета и ванной;
• смена места подключения сантехнических приборов;
• увеличение отверстия в комнату;
• демонтаж перегородок;
• использование отверстия между комнатой и кухней;
• удаление подоконника для визуального увеличения внутреннего пространства.

Следует помнить только, что запрещено соединять жилые и газифицированные помещения (т.е. кухню придется электрифицировать).

Что нужно знать и как узаконить?

Бывают два случая, когда нужно узаконить перепланировку:

1. Владелец хочет сделать серьезные изменения в старой или новой квартире, позволяющие улучшить эксплуатационные свойства объекта (или сделать его более выгодным для перепродажи).
2. Владелец обнаруживает, что внесенные корректировки не узаконены или процедура выполнена с нарушениями (им самим или прошлым хозяином).

Что такое перепланировка квартиры?

Под этим термином понимается улучшение жилого пространства с учетом индивидуальных запросов жильцов. Произведенные корректировки влияют на конфигурацию недвижимости, ее функциональность и эстетические качества и, наконец, стоимость и привлекательность в случае перепродажи. Основными видами перепланировок выступают:

• снос и установка перегородок;
• создание или закладка отверстий;
• изменение расположения встроенных частей;
• увеличение жилого пространства за счет амбаров;
• соединение или разъединение санузла;
• работы по утеплению окон, балконов, лоджий;
• соединение, разделение помещений.

Какие виды перепланировок узаконить проблематично или невозможно?

Даже если собрать полный пакет документов, выделить значительную сумму и найти квалифицированных рабочих, нельзя в пределах перепланировки выполнять следующие работы:

• подключать радиаторы на балкон;
• делать из кухни вход в санузел;
• использовать часть спальни, гостиной и т.п. для расширения ванной или туалета;
• переносить кухню и санузел в другие помещения;
• заниматься установкой газового оборудования без ТУ и привлечения специалистов;
• монтировать вытяжку для газового котла через внешние стены.

Нарушение действующих законодательных правил влечет за собой собственника нести не только административную, но и уголовную ответственность, поэтому об узаконении следует подумать заранее. А еще лучше – купить недвижимость в строящемся ЖК, предусмотрев в договоре возможность бесплатной корректировки плана квартиры до установки внутренних перегородок на этаже.

Закон о перепланировке квартир в Украине

Нормативно-правовой базой для узаконения перепланировок является ЖК и Закон № 191-VIII, принятый в 2015 году и существенно упростивший жизнь желающим переделать свою недвижимость. Там отмечено, что при отсутствии вмешательств в несущие конструкции и коммуникации дома владельцу не нужно получать разрешение и заново вводить жилье в эксплуатацию.

Перепланировка квартиры: что можно менять, а что нет?

Категорически запрещено:

• удаление частей наружных стен здания;
• демонтаж, повреждение межэтажных перекрытий;
• увеличение площади ванной за счет жилого пространства;
• монтаж на лоджии или балконе элементов отопления;
• демонтаж звукоизоляционных материалов на полу;
• вмешательство в вентиляционную систему строения;
• копание погребов и строительство пристроек к квартирам на первом этаже.

Допускается:

• объединение комнат прорезями и перегородками;
• уменьшение помещений хозяйственного предназначения для расширения жилой площади;
• демонтаж подоконников, шкафов, антресолей;
• соединение ванной комнаты с туалетом;
• расширение санузла посредством части коридора.

Как получить разрешение на перепланировку квартиры?

Вопрос о необходимости получения разрешительной документации следует решить в самом начале. Законом предусмотрена необходимость одобрения контролирующих органов, если:

• В планах имеются переработки в несущих конструкциях.
• Работы повлияют на общедомовые инженерные сети.

Когда же речь идет о менее существенных обновлениях, например, разделе санузла перегородкой, закладку дверного проема или совмещении балкона с гостиной или кухней (при условии, что не будет нарушена отопительная система и сохранится подоконники), получать разрешение не нужно.

Список документов, необходимых для согласования перепланировки

Если придется перепланировать квартиру, нужно будет собрать немало справок и других бумаг. Полный перечень определяется масштабами конфигураций и чертами строения, где находится недвижимость. Минимум вам нужно иметь:

• оригинал выписки из реестра имущественных прав на объекты недвижимости;
• техпаспорт жилья (новый и/или старый);
• официальное заключение, если будет изменяться соотношение общей и жилой площади;
• ИНН и паспорта всех собственников;
• документы подтверждающие права на квартиру каждого из совладельцев.

Значительная перепланировка квартиры требует расширенного перечня бумаг, а также дополнительных затрат средств и времени.